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子育て世代に人気のフラット35!メリットとデメリットを検証しよう

子育て世代に人気のフラット35!メリットとデメリットを検証しよう

マイホームを購入するときには「ローンはどうしよう」とあれこれ悩んでしまいがちですよね。ここでは住宅ローンの基礎知識に加えて、子育て世代に人気のフラット35について詳しく紹介していきたいと思います。フラット35のメリット、デメリットを確認し、自分に合ったローンを選びましょう。

住宅ローンについて基礎知識をおさらい

住宅ローンには大きく分けて3種類ある

住宅ローンには、大きく分けて3種類あります。自治体や金融機関によって、住宅ローンの内容は異なるのです。一つずつ見ていきましょう。

・公的機関による「住宅ローン」
「自治体融資」と「財形住宅融資」があります。また、自治体によっては独自の融資を行うことがあるのが特徴です。

・民間金融機関による「民間住宅ローン」
融資の条件や金利のタイプは、金融機関によってさまざまです。団体信用生命保険への加入が必須なのが特徴です。

・民間金融機関と住宅金融支援機構が提携した「フラット35」
団体信用生命保険(以下、団信)への加入は、任意です。金利が変わらない「全期間固定金利型」が特徴です。

これら3種類を組み合わせることも可能です。

住宅ローンは返せる額を見極めよう

住宅ローンを組む上で大切なのが、「返せる金額」の見極めです。てっとり早く確認するには、「フラット35」のサイトにあるシミュレーションを利用してみましょう。数字を入力するだけで、簡単に試算できます。

注意が必要なのは「借りられる額」と「返せる額」は違うという点です。たとえ同じ年収でも、ローン返済可能額は、子どもの数や親の介護など、家庭の状況により変化します。

住宅ローンの返済額が年収に占める割合を示す「返済比率」も重要です。たとえば「フラット35」の返済比率は、年収300~400万円未満が30%以下、400~700万円未満35%以下などの基準になっています。さまざまな視点から、慎重に判断して、無理なく返済できる金額を決めましょう。

ローンを借りるのだけでお金がかかる!

住宅ローンを借りるには、手数料や税金などもかかります。融資手数料は、住宅ローンを借りる銀行に払う手数料で、一般的には3~5万円くらいかかるようです。なかには「融資額の2.16%」とする銀行もあります。

諸費用のなかで最も高額なのが、ローン保証料ではないでしょうか。これは、もしもローンの返済が滞った場合に、保証会社に立て替えてもらうための費用です。ローン保証料は融資額と返済期間によって変わりますが、返済期間が35年だと融資額1,000万円当たり約20万円が一般的です。

ほかにも、団信、印紙税、登記費用など、諸費用は意外と多くかかります。ネット銀行だと諸費用が安いところもあるので、ぜひしっかりリサーチして、慎重に計算・検討してみてくださいね。

子育て世代にフラット35が人気の理由

ローン額が固定だから家計管理がしやすい

フラット35は子育て世代に人気ですが、その理由の一つに「ローン額が固定だから家計管理がしやすい」ことが挙げられます。

金利が変わらないので、毎月の支払額は変わりません。子育て世代は、出産、就学・進学、その他教育・習い事、親の介護など、いろんなイベントがあります。まとまったお金が必要なシーンも少なくありませんよね。

だからこそ、数年後に金利が上がっている可能性がある変動金利よりも、金利の変わらないフラット35は、マネープランを立てやすいので安心できます。家族の資金計画や家計管理にとって、できる限り不確定な要素は少ないほうがよいものです。ここにメリットを感じて、フラット35を選ぶ子育て世代が多いのではないでしょうか。

子育て中だと金利が安くなることがある

フラット35には「子育て支援型」というタイプがあります。これは、子育て支援を積極的に行う地方公共団体と住宅金融支援機構が協力して、補助金交付とのセットなどでフラット35の借入金利を一定の期間引き下げる制度です。

具体的には、5年間の借入金利を年0.25%引き下げることができます。例えば、借入額が3,000万円、借入期間が35年、元利均等返済(ボーナス返済なし)、借入金利年1.35%の場合だと、総額で約39万円お得になる計算です。何かとお金のかかる子育て世代にとっては、とても大きいですよね。

対象となる条件(子どもの年齢など)は、各地方公共団体によって異なります。自分の自治体の要件を、ぜひチェックしてみてくださいね。

審査が緩やかで若い家族でも借りやすい

フラット35は、民間の金融機関の住宅ローンに比べて審査が緩やかです。自営業や個人事業主の方でも審査に通りやすく、融資が受けやすい点も特徴の一つです。

事前審査はそれぞれの金融機関で行いますが、本審査はフラット35を提供している独立行政法人住宅金融支援機構が行います。事前審査の基準は金融機関によって異なりますが、ブラックリストに入っていないか、収入に対して借入金が大きすぎないか、などもチェックされます。

とはいえ、金融機関が融資をするわけではないので、審査はそこまで厳しくなりません。そこまで収入が多くない若い家族や子育て世代にとっても、借りやすいのはメリットです。しっかりしたプランであれば通りやすいので、積極的な姿勢でのぞみましょう。

フラット35に隠されたデメリットとは

最大のデメリットは金利が高めなこと

フラット35は、金利が上がっても返済額が変わらないので、安定した返済計画を立てられます。しかし、フラット35にはデメリットもあります。

全期間固定金利型のため、変動金利型や当初固定金利型に比べて金利が高くなるという欠点があります。毎月の返済額も高く設定されるので、世の中の金利が下がったとしても、借り入れ時点の金利が変わらないのです。

また、フラット35の金利は、自己資金が1割以上か未満か、でも大きく変わります。1割以上で団信ありが年1.15%、1割未満で団信ありが年1.79%です。自己資金が1割あるかないかで、金利は最大で0.44%も上昇するのです。自己資金1割未満だと高金利になることを覚えておきましょう。

借りるための審査がありお金もかかる

フラット35の審査は物件が中心になります。例えば対象住宅は以下の基準を満たす必要があるのです。

・住宅金融支援機構の技術基準に適合する新築または中古住宅
・床面積が一戸建て70平方メートル、マンションの場合は30平方メートル以上
・購入金額(建築金額)が消費税を含め1億円以下の新築・中古住宅

また、物件検査のための書類を用意する必要があり、手間と費用が発生します。設計検査、中間現場検査、竣工現場検査などを行う必要もあるのです。

このように、物件選びの段階で制約がかかること、物件検査の手続きや費用がかかってしまうことを知って、十分に調査や準備をしておきましょう。住宅ローン以外のローンを組んでいると、審査通過が不利になるので注意してください。

民間ローンだと無料が多い団信が有料

民間ローンだと団信は無料のことが多いのですが、フラット35の場合は有料です。

フラット35では団信への加入は任意ですが、加入する場合は特約料が必要になり、その分負担が大きくなることを覚えておきましょう。例えば3,000万円借り入れると、初期は年間で10万円以上の支払いが発生します。総額で200万円ほどの負担になりますが、住宅ローンの負担よりは少ない金額なのです。特約料の支払いは、年払いで毎年1回になります。

加入は任意です。しかし加入しない場合、債務者が死亡したり返済できなくなったりしたら、遺族が住宅ローンの返済を続けることになります。万が一のときに遺族が返済できるか?ということもよく考えて、加入を検討しましょう。

まとめ

子育て世代に人気なフラット35。変動ローンにも固定のフラット35にも、それぞれ長所と短所があります。

また、マイホームの計画は楽しいものですが、現実をしっかりと見て資金計画や返済計画をプランニングすることは、本当に大事です。計画をおろそかにして、後で苦しい状況になることは避けたいですよね。

ぜひ自分たちの家族に合っているかどうか、慎重に考えて検討してみてください。面倒ですが、一度しっかりと考えてみることで、自分たちの状況やライフプランに合ったローンを見つけられることでしょう。

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teniteo WEB編集部

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